经历了20多年轰轰烈烈的炒房运动之后，自2020年8月“三道红线”政策的出台之后，房价全面下跌，中国房地产终于走上了价值回归之路。但冰冻三尺非一日之寒，房价要回归其正常的使用价值，将是一个漫长的过程。

而楼市泡沫破灭最终的受害者和接盘人，却是广大的购房者。当年疯狂买房的民众遭受市场反噬，人们不得不为当年的全民“炒房热”付出代价。

目前，中国住房过剩已成为难以回避的严峻现实，部分城市的房产价值可能跌破首付甚至出现“负资产”现象。尤其是中国的三四线城市，住房严重过剩问题已显现结构性危机，部分房产正加速向"负资产"转化。

根据住建部门2025年3月发布的《全国住房空置率调查报告》显示，全国商品房空置率达到16.8%，其中三四线城市高达21.5%，远超一线城市(12.3%)和二线城市(15.7%)。

主要分布在经济发展缓慢、人口流出的三四线城市，大量新建住房无人购买或购买后无人居住，这类空置房约占全国空置房的20%。

导致住房沦为负资产的原因

一、住房供需失衡的量化表现

1、空置率突破警戒线

住建部普查显示，三四线城市住房空置率达26.4%，部分区域超30%，远超国际10%的合理区间。全国城镇空置住房约1.5亿套，相当于4.5亿户家庭的三分之一。

2、库存积压严重

137个样本城市中，近百个去化周期超两年，部分如长春达36个月。烟台等城市即使政府补贴6000万，成交量仍暴跌40%

二、房产负资产的形成机制

房产负资产是指持有成本高于房产价值，以及房产价值低于未偿还贷款余额的情况。其形成机制包括以下几方面因素：

房价持续下跌：数据显示，2025年上半年，全国106个三四线城市二手房均价同比下跌18.7%，其中38个城市跌幅超过30%。

高额持有成本：包括房产税、物业管理费、维修保养费、保险费等持续现金流出。

人口外流：2024-2025年上半年，三四线城市人口净流出率达2.3%，远高于预期。

供需失衡：三四线城市商品房库存去化周期高达36个月，远超合理水平。

目前，日本已深陷"负动产"泥潭，房子白送没人要，接手者每年倒贴数十万日元。人口锐减、老龄化加剧、持有税负过重，导致房产沦为"吞金兽"。

例如，东京郊外一栋两层小楼，周围杂草快比人高了。这是房主宁愿自己花钱拆了、或者干脆放弃继承都不愿意要的房子！原因很简单，就是因为房子已不再是资产，而已变为一个“吞金兽”。

每年固定要交：固定资产税、都市计划税、维护费，杂七杂八加起来有几十万日元（合人民币约一两万甚至更多），比房子本身残值还高！加上人口老龄化和出生率降低，2024年日本人口减少了90.8万人，根本不可能有人接盘。

如今这一幕也正在中国重演，三四线城市人口流失严重，湖南13城人口流失致二手房挂牌量激增200%，燕郊房价较2017年腰斩。

日本案例显示，固定资产税等费用占房产价值的10%以上，导致部分继承房产被迫拆毁。我国三四线城市普遍面临租金回报率低于2%，持有成本高于租金收入。例如河北保定某房产降价20%仍无人问津，每月还贷1.2万元。

1、房产持有成本倒挂

以日本"固都税"为例，市值200万日元的房产年缴税23万日元（约1.1万人民币），持有成本超资产价值10%。中国虽无房地产税，但三四线租金回报率普遍低于2%，已接近负资产临界点。

2、出现流动性枯竭，并形成恶性循环

三四线城市楼市呈现“有价无市”状态。永州某楼盘1.2万/㎡挂牌价全年零成交，三四线二手房成交周期达14.7个月，是二线城市的3倍。

房产变现周期延长至14.7个月，投资客撤离导致价格战加剧。湖南永州某楼盘挂牌价1.2万/㎡，但近一年零成交。房企为促销售降价15%-30%，但效果有限。

房子变现困难：三四线城市出现“鹤岗化”现象，如昆明远郊房价跌破3000元仍无人问津，部分城市房产价值甚至回归至2015年水平。未来部分三四线城市房产可能面临"房传三代"的长期持有困境。

3、典型案例

河北燕郊：房价较峰值腰斩，部分小区同户型跌幅达72%。

东北小城鹤岗：五万元就能买套七八十平米的房子，部分房源甚至跌破2000元/㎡。

山东菏泽：房价较2021年高点下跌25%，东北部分城市年均跌幅达3%-5%。

辽宁阜新：两万多就能拿下一套60平米的二居室。

4、库存积压加剧资产贬值

全国近百个城市去化周期超过两年，三四线城市尤为严重。湖南岳阳、常德等13城二手房挂牌量激增200%，但近一年零成交。包头待售库存相当于每个流失人口分配15㎡卖不掉的房子。

5、债务风险陡增

债务风险集中体现在以下两个方面：

收入与支出失衡：35岁以下购房者中，78.3%的家庭房贷支出占收入40%以上，远超国际安全线。若收入波动，断供风险骤增，可能导致房产被法拍并影响信用记录。

法拍房激增：2024年法拍房数量暴涨48%，部分业主为避免断供选择“倒贴钱”求接盘。

三、中国房地产出现明显的两极分化现象

1、一线城市住房紧张

北京、上海等城市房价和租金持续攀升，年轻人面临“租不起、买不起”困境。

2、广大农村地区空置率高企

农村住房空置率达60%，由于房屋因缺乏基础设施和公共服务难以吸引居住者。

政府应对措施

与日本不同，应对房地产问题，中国的优势在于土地公有制，土地是国家的，政策工具箱中的工具更多。政府能通过规划调整、城市更新、保障房建设这些手段，对市场进行引导和调节，避免楼市大幅下跌引发系统性风险，相比日本那种私有制下的市场自由落体，回旋余地大得多。

针对住房过剩问题，目前政府已采取多项措施：

1、差异化调控：2025年9月新政将三四线首付比例降至15%，部分城市试行"零首付"，但效果有限。郑州、昆明等发放的购房消费券仅能刺激短期需求。

2、结构性调整：核心城市与三四线呈现"冰火两重天"，北京高端项目现"日光盘"，而株洲、临沂新房均价较2024年末下调15%-20%。

3、构建"三位一体"住房供应体系(商品房+保障性租赁住房+共有产权住房)。

4、计划到2025年底新增保障性租赁住房600万套(间)。

5、城市户籍低收入住房困难家庭住房保障覆盖率达到100%。

6、部分城市试点"买一送一"(买住宅送车位)等促销政策。

未来趋势及投资建议

目前三四线城市住房过剩问题已导致部分房产成为负资产，这一趋势短期内难以逆转。因此，对于购房者而言，在三四线城市投资房产需格外谨慎，投资建议：

1、购房者应优先选择人口持续流入、产业基础好的城市；

2、避免高杠杆购房，防范房价下跌风险；

3、关注政府保障性住房政策，寻找更稳妥的居住解决方案；

4、对于已持有负资产房产的业主，可考虑出租或出售以减少损失；

5、远离三类高危资产：“非自住房、远郊房产、无学区配套的老旧小区”，事实证明，这类住房最易沦为负资产。

预计房地产回归正常价值这一趋势仍将持续3-5年，直到整个市场调整完成后，三四线城市房地产市场方能进入新的平衡状态。

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